海外物业的基价是以什么时候的为准？

我们经常收到一些客人问及的一个常见问题。情况就是，一个人在外国持有物业，且该物业的价值随着时间的推移呈现了倍数增长。之后，在物业购入与出售的期间，业主成为了美国人。因为90%或以上的增值是在业主没有成为美国人之前就产生的，那么在出售后计算资本利得的时候，物业的基价是如何计算？下面我们在看看一个例子：

李先生在1990年以$100,000在香港购买了一个物业。在2017年移民到美国（当时物业的市值是$1,000,000）。在2018年，李先生出售了香港的物业，售价是$1,200,000。

问题：上面例子的物业基价（成本）是多少？基本上所有我们的客户都会认为物业的成本应该是李先生移民美国那年（2017）的市值$1,000,000。基本上任何一个人都会认同这一概念，包括我们。换句话来说，物业的增值是在李先生移民美国前所累积的，为什么李先生还需要支付美国的税收？

李先生可以用2017年的市值$1,000,000作为成本来计算资本利得吗？答案是不可以，你没有看错，不可以！是难以置信，是有点荒谬不公平，但事实的确如此。物业的成本将是最初1990年的购入价$100,000。为什么？道理很简单，只是因为税务身份的改变（从非居民变成居民），而并不代表可以改变用来计算资本利得的时候的有关税法。尽管事实上你是在成为居民之前购买的物业，但是现在你是在计算美国的税收，使用的是美国的税法。

物业的基价将是最初的购入价或获得成本，即便是在成为美国居民之前购入或获得。国税局有各种不同的案例可以说明这一点。这些案件都被税务法庭裁定，一个美国纳税人在成为美国居民之前，在海外获得的物业，纳税人的恰当基价将是物业的最初起点。例如：

Heckett v. Commissioner of Internal Revenue 8 T.C. 841 (1947)

Reisner v. Commissioner of Internal Revenue 34 T.C. 1122 (1960)

Gutwirth v. Commissioner of Internal Revenue 40 T.C. 666 (1963)

Benichou v. Commissioner of Internal Revenue T.C. Memo 1970-263

说回来上面的例子，如果李先生在2018出售的那天算起，看回5年，曾经有2年作为自住，同样可以享有$250,000/$500,000的免税额。

顺便一提，李先生是有一个时候是可以使用2017年的市值$1,000,000作为成本，是什么时候呢？如果李先生没有将物业出售，且在美国居住了一段较长的时间，然后决定放弃绿卡或美籍，在这个时候需要计算弃籍税的时候就可以派上用场。