房屋是生前赠与好还是死后继承好?


首先,我们先说说赠与税和遗产税,其实这两个税是结合一起计算的。一个人一生的遗产免税额是545万(2016)。一个人生前做赠与的时候可以结合这个免税额来使用,那么在赠与的时候就不需要支付赠与税。一个人的生前赠与和死后的遗产只要合共不超过545万是不会产生赠与税或遗产税。比方说,你生前赠与了300万,只要在你死后的遗产不超过245万是不需要支付遗产税。


说到这里,我们来说说受赠人接收赠与物业的基价,这关系到受赠人日后出售物业的收益(Gain)。在计算你接收赠与物业的基价(成本)的时候,你必须要知道捐赠人以前的基价(通常是购入价),赠与时候的市价,和赠与时候有没有支付赠与税。


如果物业在赠与的时候的市价是低于捐赠人的基价,那么你的基价是取决于在你日后出售该物业的时候是盈利还是亏损。如果是盈利的,你的基价将是按照捐赠人以前的基价。如果是亏损的,你的基价将是按照当时接受时候的市价。


如果物业在赠与的时候的市价是高于或等于捐赠人的基价,你的基价将是按照捐赠人以前的基价、再加支付的赠与税(如有)。赠与税可以作为基价成本的可加部分在1977年之前或之后的赠与是有区别的。1977年之前的赠与,赠与税的可加部分可以全额加进去,但是加上去之后的基价成本不能够超过当时的市价(最多也就是当时的市价作为你的基价)。1977年之后的赠与,赠与税的可加部分是按照纯升值部分除以市价的百分比来计算。


一般来说,房屋一直都在升值的。如果房屋是自住房屋,以其作为赠与给亲人,不妨考虑按市价出售给他。这样一来,捐赠人的自住房屋免税额25/50万就不会浪费了,同时受赠人的基价将是购入的市价。


如果房屋是以前很早时候购入的话,增值部分非常大,不妨考虑在业主死后才继承。因为继承物业的基价通常是死者死亡时候的市价。如果是不需要申报遗产税表,那么你的继承物业的基价将会是支付州遗产税或转让税时候的估值。另外,如果房屋曾经是出租物业有扣除过折旧,死者之前累积的折旧费用在继承人继承后不会被当回继承人的收入,继承人将会使用死亡时候的市价作为基价重新计算折旧。

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