你的自住房屋是否符合25/50万的免税额?

你的自住房屋在出售后是否符合最高的免税额?


在这里房屋的类别并不是那么重要。独栋房屋,公寓,合作公寓,移动屋,甚至船屋都可以是你的居所。


你的自住房屋在出售后将会符合25万的免税额(50万/夫妻共同申报),但是首先必须符合以下条件,同时还需要符合“资格测试”。

  • 在出售日期的前5年里,你拥有该房屋最起码有2年,同时作为主要居所使用最起码有2年。

  • 在这5年期间,你的自住房屋不是通过同等实物交换方式(又称1031交换)得来的。

  • 从今次出售日期起的前2年期间,没有申报过自住房屋在出售后的免税额。

如果以上有一个或多个情况不属实,你仍然可以符合资格的,但是需要作出计算,免税额通常会降低。


如果你是因为离婚需要把房屋(或占有的产权,如果是共同拥有)转让给你的配偶或前配偶,你将会被视为没有收益或亏损。在你的税表上是没有什么可报的。


主要居所


如果你拥有或居住多过一个房子,用来断定那一个是你的主要居住房屋的测试叫“事实和情况”测试。最为关键的因素是你在哪里花费的时间是最多的。但是,其他因素同样需要考虑其中。以下属于真正居所的情况越多,就越有可能是你的主要居所:

  • 地址显示在你的:美国邮件,选民登记卡,联邦与州的税表,驾驶执照或车辆登记证。

  • 居所靠近:你的工作,你的银行,你家里人的住所,以及你的娱乐会所或你的教会组织。

资格测试


资格1 – 自动不符合资格


决定你是否属于任何自动不符合资格。如果任何以下情况属实,你的房屋出售是不符合资格的:

在过去5年期间,你的房屋是通过同等实物交换方式(又称1031交换)得来的。你放弃美国公民身份或永久居留权(绿卡)而需要缴纳弃籍税。


资格2 – 产权


决定你是否符合产权的要求。如果你在出售日期的前5年里拥有该房屋最起码有2年,那么你就符合产权的要求。出售日期将会显示在1099-S表格的第一框格上。如果你没有收到1099-S表格,出售日期将是产权转让(房契)的日期。


资格3 – 居住


决定你是否符合居住的要求。如果你在出售日期的前5年里曾经在该房屋居住最起码有24个月,那么你就符合居住的要求。这居住的24个月可以落在这5年里的任何时间。甚至不一定需要是某一整段时间,你只是需要在这5年内有24个月(730天)的居住时间就可以。


如果你曾经离开过你的住所,你需要决定你是否可以计算作为你仍然居住在那里还是不算。一个度假旅游或短暂的离开还是被计算为你仍然居住在那里的时间(尽管在你离开的时候把房子出租出去)。


如果你有残疾,并且在生理上和精神上不能够照顾自己,你只需要证明在出售日期的前5年里曾经在该房屋居住最起码有12个月。另外,任何花费在护理设施的地方(例如疗养院)的时间都被视为符合居住时间的要求,只有该设施地方有一个由州或其他政府机构颁发的营业许可证来治理像你这种状况的人。


资格4 – 回顾


决定你是否符合回顾的要求。如果你在过去两年的所得税表上没有申报过自住房屋出售后的免税额,那么你就符合回顾的要求。


资格5 – 例外


看看是否有任何情况是影响你对资格2到资格4的作答。如果任何以下情况属实, 你将需要看看接下来要说的“你的主要居住房屋符合--特殊情况和例外”。

  • 在房屋的拥有期间,产生了结婚,离婚,合法分居,或配偶死去。

  • 今次出售涉及空置土地。

  • 今次出售的是一个“剩下的产权”(例如房屋的产权是能够允许其他人有权在他的后半生继续居住下去)。

  • 你之前的房屋被推毁或被法庭判决。


资格6 – 复查


再次复查你的资格。如果你不符合上述的1到5的资格,但是,你有可能仍然符合部分免税额,如果你能够证明你出售的原因是因为你工作的地方改变了,或健康问题,或发生了意想不到的事情。见接下来要说的“你的主要居住房屋是否符合 特殊情况和例外”。


你的主要居住房屋是否符合 – 特殊情况和例外


如果你不符合上述资格测试,你有可能仍然符合部分免税额,如果你能够证明你是因为你的工作,健康或突发事件而搬家的。可以通过符合一些基本标准要求(“安全港规定”)或提供足够的事实和特殊情况以便有效地证明你是符合资格的。


因为工作关系而搬家。如果在你拥有和居住的期间发生了任何以下的情况,你就符合基本标准要求:

  • 你换了一个新工作,而新工作的地方离你的住所比你旧的工作地方最起码超出50英里。

  • 你之前没有工作,但你开始了一个新工作,工作的地方离你的住所最起码超出50英里。

  • 上述的情况同时适用于居住在此房屋的配偶或其他共同拥有的每一个产权人。

因为健康关系而搬家。如果在你拥有和居住的期间发生了任何以下的情况,你就符合基本标准要求:

  • 你的搬家是因为你是为了自己或家人以取得,提供,或对疾病和损伤寻求诊断,治疗,减轻或医治。

  • 你的搬家是因为你是为了你的家人因疾病或损伤以取得或提供医疗或个人护理。家里人包括:父母,祖父母,继父母,子女,孙子女,继子女,收养小孩,合资格寄养小孩,兄弟姐妹,继兄弟姐妹,同父异母或同母异父的兄弟姐妹,岳父岳母,姐夫妹夫,嫂嫂弟妇,儿子媳妇,女婿,叔叔,姑姑,侄子女,和表兄弟姐妹。

  • 医生按照你的健康问题建议你搬家。

  • 上述的情况同时适用于居住在此房屋的配偶或其他共同拥有的每一个产权人。

突发事件。如果在你拥有和居住的期间发生了任何以下的情况,你就符合基本标准要求:

  • 你的房屋被推毁或被法庭判决。

  • 你的房屋遭受损害是因为自然灾害或人为灾害而造成的(不论是否可以在税表上作扣除与否)。

  • 你,你的配偶,或在此房屋居住的任何一个产权人:

  1. 离世;

  2. 离婚或合法分居;

  3. 来自于同一个孕妇生下了两个或以上的婴儿;

  4. 成为不能够是因为工作状况有变,而只能够仅仅支付基本的家庭生活开支(支出包括食物,衣着,房屋费用,医疗,交通,税收,法庭指令付款,以及在创造收入时候的合理费用);

  5. 一个事件如何被定为是一个不可预料的事件,在国税局出版的指南有说明。

提供事实和特殊情况证明。如果你的情况不符合上述的任何基本标准要求,但是基于某些事实和特殊情况作为出售的主要原因是因为工作关系,健康关系或不可预料的。重要因素有:

导致出售的情况发生在你拥有和作为主要住所的期间。

  • 在情况发生后不久,你出售了你的房屋。

  • 在你购入房屋的时候,你根本没有理由预计这样的情况会出现。

  • 你开始体验到极大的经济困难来维持这个家(房屋)。

  • 因为某种原因,房屋明显不大适合作为你和家人的主要住所。

结婚,离婚,丧偶


结婚。夫妻共同报税可以从利得上减免高达50万,同时任何一方在之前的2年期间如果出售第二个房屋的时候就不能够再享有该免税额。如果一个配偶符合产权的要求,那么双方都会被视为符合产权要求(见资格2)。但是,每一个配偶必须各自满足居住的要求(见资格3)。


分居或离婚。如果以下所有情况属实,在任何期间你是可以作为你的主要居所来计算:

  • 你是一个独自所有者或共同所有者。

  • 你的配偶或前配偶根据离婚协议或分居协议是准许在该房屋居住。

  • 你的配偶或前配偶使用该房屋作为他/她的主要居所(并不是第二个居所)。

得来的房屋是通过配偶的转让。如果你的房屋是由你的配偶或前配偶转让给你的(不论是因为离婚的关系或不是),你配偶的拥有时间可以被视为你的拥有时间。但是,你自己必须满足居住的要求。


配偶离世。如果你在你的配偶死去后(死后2年内)出售你的房屋,以及你在出售日期前没有再婚,你配偶的拥有时间可以被视为你的拥有时间,以及你配偶的居住时间可以被视为你的居住时间。


房屋旁边的空地


如果你有一块空地靠近你的房屋,你只能够在以下所有情况属实的情况下,这块地才能够作为你出售房屋的一部分:

  • 你拥有并使用此地作为你的主要居所。

  • 出售空地和出售房屋必须在2年内产生。

  • 两个出售必须符合以上的资格测试。

如果出售空地满足所有要求,你必须把该出售与房屋出售在税务上当作为一个买卖。


同等实物1031交换


通过同等实物交换方式得来的房屋的出售。你是不能够享有免税额的,如果:

  • 你的房屋是通过同等实物交换方式(又称1031交换)得来的;

  • 或别人赠与给你的,而该房屋之前也是通过同等实物交换方式得来的;

  • 以及从交换日期开始算起,你在5年内将房屋出售。

同等实物交换的利润在交换的时候是不课税的。这意思是说,利润是不会征税的,直到真正出售或以其他方式作出处置的时候才被征税。


房屋在同等实物交换中部分利得延后征税。决定你出售自住房屋后的利得是否符合免税额的测试和决定你交换自住房屋的交易中所获得的利得是否符合免税是一样的测试。在某些情况下,你可能同时符合交换自住房屋的免税额和交换交易上的未实现的利得。这种情况的出现是,在交换之前,你使用你的房屋作为主要居所有一段时间是符合自住使用测试的,但是,在交换的时候,你使用你的房屋作为商业或投资用途(例如出租)。这种情况同样会出现,如果你在过去有部分时间使用你的房屋作为商业或投资用途(例如出租),然后再交换。在这些情况下,你首先需要计算出作为自住房屋出售后的免税额,然后根据1031同等实物交换关于未实现利得的相关规定,把任何剩余的利得延后征税

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