经纪人或物管需要注意外国人投资美国房地产的税务


外国人收到租金收入


美国的房地产专业人士或物业管理公司或经理人经常遇到一些情况是一些外国投资者买入美国房地产作为部分时间居住,或作为投资,或作为商业用途。而美国税法有关外国投资者在美国房地产的产权上和处置的时候是和美国人有所不同。


因此美国的房地产专业人士必须知道如何恰当应付一些在美国投资房地产的外国投资者,以符合有关房地产交易的相关美国法例。他们必须清楚知道一些如果判断一个人或公司在税务上是属于美国人或美国公司还是外国人或外国公司。另外,同时需要知道有关外国投资者在美国收到租金收入的时候所遇到的税收基本原理。


外国人申报所得税表的责任


房地产专业人士或物业管理公司或经理人在同意管理外国人的物业之前,必须与外国人商讨其租 金收入是否作为投资收入以代缴的方式来缴纳所得税,还是选择作为“做生意那样有着密切关联 的方式”按纯收入在报税的时候来缴纳所得税,而不需要代缴(虽然可能需要做预缴,但是只按 纯收入来预缴)。来自于美国房地产的租金收入以及物业出售后的利得,向来是属于来源于美国的 收入是需要被征收所得税的,不论该外国人的税务身份是什么,以及不论该外国人的母国是否与 美国有税收协议。


租金收入将如何被征收所得税,取决于该外国人业主是否选择作为“做生意那样有着密切关联的 方式”按纯收入来征收。如果业主纯属收取“纯”租金,例如租客是需要支付地税,水电垃圾 费,保险费,房贷利息,维修费用等等一切费用,业主只管收取纯租金,在这个时候,就不被视 为“做生意那样有着密切关联的方式”,这将被视为投资被动收入,需要以“总”租金收入作出 30%(或以税收协议较低的税率)的代缴。而在计算“总”租金收入是包括租客支付的一切费用在 内。做了代缴之后,外国人业主可以不用报税,因为代缴的税款通常是足够满足了应纳的所得税。


相反,如果外国人业主选择作为“做生意那样有着密切关联的方式”来申报,租金收入就不需要作出代缴,同时就像美国人一样是以普通的累进税率来征收。这方式就是业主支付一切费用,这些费用是可以在税表上作扣除的,但必须依时申报。


外国人或外国公司可以选择作为“做生意那样有着密切关联的方式”来申报租金收入。一旦在首 次申报税表的时候作出该选择,尽管日后在收取“纯”租金的时候,也不需要作出代缴。一旦作 出该选择,是不可以撤销的,除非得到国税局的同意。外国投资者需要向其物业管理公司或代理 人提交 W8-ECI 表格来说明其租金收入是作为“做生意那样有着密切关联的方式”来申报,否则, 物业管理公司或代理人需要作出30%的代缴。如果物业管理公司或代理人不作出代缴,他们个人或 公司就需要负上责任。W8-ECI 表格上必须有外国投资者的税号或社安号,如果不提供税号(如果 没有税号,代理外国投资者收租金的物业管理公司或代理人可以出一封信给外国投资者就可以申 请),物业管理公司或代理人需要作出30%的代缴。物业管理公司或代理人在代理外国投资者收租 金的时候,将被视为代缴代理人,因此在作出代缴的时候是需要负上个人责任的。如果代缴代理 人不履行义务的时候,其责任将承担税款、利息和罚款,以及有可能受到刑事检控。此外,代理外国投资者收租金的物业管理公司或代理人需要每年向国税局作出信息申报该外国投资者的租金收入。


外国人不依时申报税表,将会失去申报费用扣除的机会,以导致需要按照总租金收入来缴纳30%的 税收。一般来说,如果之前没有申报过申报,国税局会追索前6年的税表。因此,纳税人需要申报 过去6年没有申报的税表,但是,要是想选择作为“做生意那样有着密切关联的方式”(可以扣除 费用)来申报,只能在税表申报截止日期后的16个月内才有效,否则,费用就不允许扣除。不 过,国税局同时允许在申报税表的时候或作出改表的时候附加一份声明来做出这个首次选择。既 然国税局允许在改表的时候做这一选择,也就是说,改表是可以改回前3年,即前3年的税表可以 做这一选择。


外国人处置房地产的预缴税


根据1980年有关外国人投资美国房产的税法(FIRPTA)规定,在外国卖家出售其美国房产的时 候,是需要预先缴纳所得税的。


“处置”的定义包括出售、交换、清盘、赎回、赠与、转让等。而买家或其代理人是被视为预缴 代理人是有义务代外国卖家作出预缴,但通常在过户的时候是由 Escrow 代为处理。如果买家或其 代理人不履行这一预缴义务,买家或其代理人对此预缴税将会负上责任。不过,也有不需要预缴 的时候,例如买家购入房屋的头两年作为自住,以及售价低于30万。


一般来说,预缴金额是售价的15%(2016年2月17日之前的出售为10%)(加州是3.33%)。买家必须 在成交日期之后的20天内作出申报并把所需的预缴款项呈交国税局。这通常在过户的时候是由 Escrow 代为处理。


如果两个或以上的买家为共同所有人,每一个都有预缴的义务。不过,只要有一个向国税局作出申报并把所需的预缴款项呈交国税局,那么每一个就可以视为满足了这预缴义务的要求。如果每一个选择分别履行这一义务,可以按照产权占有百分比的比例来配。


预缴税可以通过申报8828表格和8828-A 表格作出支付。在国税局收到后,将会给卖家寄回一份 8828-A 副本作为预缴凭证用来报税。在申报8828作预缴的时候,需要填写外国卖家的报税号码 (ITIN)。如果没有 ITIN,国税局是不会给外国卖家寄出8828-A。外国卖家在报税的时候,如果 有退税的情况下,需要提供预缴相关证明,例如 Escrow 的成交文件,8828表格和8828-A 表格。


如果外国卖家没有 ITIN,可以在申请的时候连同8828-B 表格一并申请。8828-B 表格的用途是要 求国税局颁发一份降低预缴税的证书。外国卖家必须在成交日期之前申请。如果在成交的那一天 还没有批下来,买家(通常是 Escrow 会代为处理)必须预先扣起税款,可以不需要立刻申报和缴 付。但是,必须在收到国税局的证书或不获批通知的20天内进行申报和缴付税款。

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