外国投资者拥有美国物业，有出租收入，但没有报税，这将有什么后果？税务风险会是什么？该怎样做来解决问题？
我们先来说说几个问题：
对于非居民外国人的出租收入，美国是如何征税的？
非居民外国人投资房地产的报税要求有那些？
如果一个非居民外国人收了租金且没有缴纳税款，以及没有报税，他可以做什么？
在这里主要的是说说联邦税收方面。基本上大部分州都会征收州所得税，甚至有某几个市也同时税收地方所得税。这里就不谈州和市的所得税了。
出租收入是如何征税的？
外国投资者就他们的租金收入需要支付美国的税收有两种方式：
1. 净收入。收来的租金 减去 营运费用 = 净收入。然后将净收入乘以10% - 37%的累进税率（和美国人一样的税率）。这便是你的税。
2. 毛收入。收来的租金 乘以30%固定税率。注意：毛收入就是收来的租金多少是多少，不能够减任何营运费用。
举个简单例子：你是一个非居民外国人在美国拥有一个出租物业，月租3000，整年总共收了36000的租金收入。营运费用有10000地税、管理费3000、保险费1000、维修费1000、水电费1000等等合共费用为16000。
净收入税收计算方法：36000 – 16000 = 20000 然后乘以12%（2018边际税率），那么你的税款大约是2400左右。
毛收入税收计算方法：由于任何费用都不能够减，唯有36000乘以30%的固定税率，那么你的税款就是12000。
聪明的你，不用我说，你现在就知道要哪一个方法来计算税收了吧。
税表申报
首先看看你选择什么税收计算方法？然后看看有没有作出全额预扣税？最后才能够决定你是否需不需要报税。
净收入方法：需要报税，不必被预扣。
毛收入方法：报不报税，视乎于30%的全额税款有没有事先被扣起上缴国税局。如果全额已经上缴，那么就不必报税了。如果上缴不足，还是需要报税的。很多时候，外国人投资者不在美国境内，负责扣起税款上缴的责任落在谁的头上呢？如果有代理人代收租金，那么该代理人便有责任。如果没有代理人，该责任将会直接落在租客的头上。比方说，3000租金，代理人或租客扣起900作为税款上缴国税局，剩下的2100才交给外国人业主。
代理人或租客的风险：如果外国投资者选择不报税，代理人或租客不作出预扣上缴的义务，那么，代理人或租客将会负上个人责任。也就是说，国税局有权向代理人或租客追讨税款，罚款和利息。
从来没有报税又如何？
一个外国投资者在美国拥有出租物业很多年，从来没有报税，也没有缴纳过任何税款。由于该外国投资者从来没有报税，物业的所有权将会在这些年随时受到国税局的攻击。那么，该外国投资者将任何解决这个问题，以及税务风险将是什么样？
默认定位：所有这些年都按照毛收入税收30%
一般在不做出选择的情况下，国税局要求你每一年按照毛收入的计算方法来申报这些年没有申报的税表，支付30%的税收，以及利息和罚款。
较好方法：近几年可以选择按照净收入来申报
我们之前已经说过净收入的计算方法，得出来的税收与毛收入计算方法相比，将会大大的降低不少。也许，你只能够在最近的2年（当年和上一年）税表上使用这一方法。
对于从来没有报税的非居民外国人来说，是有规定的：对于“太晚”申报的税表，是不允许有任何减税项目，也就是说，不能够减除任何营运费用。从税表的申报期限开始算起，你有16个月时间。在这16个月时间内申报，就不会太晚。
举个例子：你需要申报2017年的1040NR税表，税表的申报期限是2018年6月15日。从这天开始算起，你有16个月的时间，亦即是在2019年10月15日前来申报你的2017年税表，便允许你有减税项目。
超过两年以上的税表，你很可能需要毛收入的计算方法来申报了。尽管如此，有两年可以有减税项目，总比全部没有好。
值得一试：向国税局求情
一般来说，非居民外国人太晚申报的税表，是不允许有减税项目。不过，向国税局求情，可能会有缓和的转机。也就是说，如果获得国税局的批准，你是可以在太晚的税表上允许有减税项目。
根据税法，如果非居民外国人根据事实和情况，没有提交美国税表的行为实属合理和真诚，那么税表的申报期限是可以获得国税局给与豁免。也许不一定获批，但不妨一试。以下是一些因素是国税局在判断纳税人的行为是否属于合理和真诚的时候需要考虑的：
纳税人是否故意选择不报；
纳税人是否在国税局发现之前，自己自觉发现原来没有报税；
纳税人是否根本不知道他是需要在申报期限内作出报税；
纳税人是否一直以来都没有报税；
纳税人没有报税，考虑到他的相关经验和复杂程度，是否因为他并不知道报税的必要性；
纳税人没有报税，是否有一些超出个人控制范围的事情发生，从而没有报税；
是否有其他可减轻或恶化的因素存在。
在这里的解决方案是申报没有申报的税表，利用净收入计算方法来申报，求神拜佛你不会被查。万一被查，你需要证明你没有报税的行为实属合理和真诚。
最后忠告：别再一团糟了。尽快找一位专业人士帮你，让你明白那些年需要处理以及需要申报的。那么你就会知道你的预计财务风险，然后尽早完成申报。否则，你将给自己留下一个税务隐患，它在你最终出售物业的时候就会出现了。